Piacelemzés
Budapest II. kerületében eladásra kínált, legalább 150 millió forintos ingatlanok árainak, négyzetméterárainak és árváltozásainak elemzése 2021-től napjainkig.
Budapest II. kerületében jelenleg 1 702 olyan eladó hirdetés fut, amelynek kínálati (hirdetési, nem adásvételi) ára eléri a 150 M Ft-ot; ezek medián kínálati ára 299,0 M Ft, medián fajlagos kínálati ára 1 812 e Ft/m² (alsó-felső kvartilis: 1 277-2 514 e Ft/m²), a 430,7 M Ft-os átlagárat a 3 500,0 M Ft-ig érő luxus-kilógók viszik felfelé. A fajlagos kínálati árak a teljes évek között érdemben emelkedtek: a medián 2021-ben 1 138 e Ft/m², 2025-ben 1 744 e Ft/m² volt, ami +53,2% - ugyanezen idő alatt a medián teljes ár csak 249,9 M Ft-ról 290,0 M Ft-ra, +16,0%-kal nőtt, mert a kínálat összetétele a kisebb ingatlanok felé tolódott (negyedéves medián alapterület 2021 Q1-ben 262 m², 2026 Q2-ben 180 m²). Városrészenként a fajlagos kínálati árak közel háromszoros szóródást mutatnak: Rézmál 3 250 e Ft/m² (42 hirdetés) és Törökvész 2 433 e Ft/m² (126) a csúcson, Pesthidegkút-Ófalu 1 109 e Ft/m² (65) és Adyliget 1 260 e Ft/m² (48) az alján - a különbség jórészt lakás/villa kontra nagy telkes családi ház összetételi különbség. A futó hirdetéseken belüli árkorrekció mérsékelt: 13 856 összevethető hirdetés közül 19,9% vitte le az árát 0,5%-nál nagyobb mértékben, a csökkentés mediánja −6,6%, azaz 20,0 M Ft; a jelenleg is futó hirdetések medián eddigi futásideje 145 nap (ez nem eladási idő).
Az elemzés mezőnye a Budapest II. kerületében eladásra (nem kiadásra) kínált ingatlanok közül azok, amelyek hirdetési ára eléri vagy meghaladja a 150 M Ft-ot. Felső árkorlátot nem szabtunk, és nem szűkítettünk ingatlantípusra (így a mezőnyben lakás, családi ház, ikerház, sorház, házrész és építési telek is szerepel), sem alapterületre, sem szobaszámra, sem újépítésű/használt jellegre, sem a hirdető típusára. A jelenlegi kínálat keresztmetszetébe így 1 702 hirdetés került be - ez a legfrissebb napi pillanatkép, portál-duplikátumok nélkül (ugyanaz az ingatlan több portálon egyszer számít), a 180 napnál frissebben ellenőrzött hirdetésekre. Ebből 1 661 hirdetésnél van megadva alapterület is, tehát ennyire számolható fajlagos (Ft/m²) ár - minden négyzetméterár-adat erre a szűkebb halmazra vonatkozik. Az idősoros és a trend-blokk ugyanerre a mezőnyre, de a 2021-től készült negyedéves pillanatképekre épül.
| A lekérdezés paraméterei | Beállítás |
|---|---|
| Település, terület | Budapest, II. kerület |
| Hirdetés típusa | Eladó (FOR_SALE) |
| Alsó árkorlát | 150 M Ft |
| Felső árkorlát | nincs (a mezőny legdrágább tétele 3 500,0 M Ft) |
| Ingatlantípus | nincs szűkítés (minden típus) |
| Alapterület / szobaszám | nincs szűkítés |
| Újépítésű / használt | nincs szűkítés (mindkettő) |
| Hirdető | nincs szűkítés (közvetítő és magánhirdető is) |
| Idősor kezdete | 2021 |
| Mintaméret (jelenlegi kínálat) | 1 702 hirdetés, ebből 1 661-nél számolható fajlagos ár |
A jelenleg futó 1 702 hirdetés medián kínálati ára 299,0 M Ft, az átlag azonban 430,7 M Ft - 44,1%-kal a medián felett. Az eltérést a felfelé nyúló luxus-vég okozza: a hirdetések felső tizede 799,0 M Ft felett kezdődik, a legdrágább tétel 3 500,0 M Ft. Az átlagot tehát a kilógó tételek felfelé húzzák, ezért ebben a szegmensben a medián a mérvadó mutató, és a riport minden összehasonlítása mediánokra épül.
| Árszint és méret (jelenlegi kínálat) | Érték |
|---|---|
| Medián kínálati ár | 299,0 M Ft |
| Átlagos kínálati ár | 430,7 M Ft |
| Alsó tized (p10) | 173,9 M Ft |
| Alsó kvartilis (p25) | 219,0 M Ft |
| Felső kvartilis (p75) | 490,0 M Ft |
| Felső tized (p90) | 799,0 M Ft |
| Legalacsonyabb / legmagasabb ár | 150,0 M Ft / 3 500,0 M Ft |
| Medián kínálati négyzetméterár | 1 812 e Ft/m² |
| Négyzetméterár alsó-felső kvartilis | 1 277-2 514 e Ft/m² |
| Medián alapterület (p25-p75) | 170 m² (109-305 m²) |
| Medián szobaszám | 4 |
| Újépítésű hirdetés | 273 db (16,0%) |
| Ingatlanközvetítői hirdetés | 1 413 db (83,0%) |
| Magánhirdetés | 238 db (14,0%) |
A táblázat a legfrissebb napi pillanatkép 1 702 hirdetésére vonatkozik; a négyzetméterár-sorok arra az 1 661 hirdetésre, amelynél alapterület is meg van adva. A közvetítői és magánhirdetések összege 1 651 - a maradék 51 hirdetésnél a hirdető típusa az adatokból nem állapítható meg. Az „e Ft/m²” ezer forintot jelent négyzetméterenként (1 812 e Ft/m² = 1 812 245 Ft/m²).
Az összetétel kettős: a medián alapterület 170 m², a medián szobaszám 4, de a kvartilisek 109 és 305 m² között feszülnek - a mezőny a nagyobb belvárosi jellegű lakásoktól a villákig és a nagy telkes családi házakig terjed. Az újépítésű állomány részaránya 16,0%, a kínálat pedig erősen közvetítői (83,0%).
| Ársáv | Hirdetés (db) | Arány | Medián ár/m² | Medián ár | Medián terület | Medián eddigi futásidő |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 150-249 M Ft | 620 | 37,3% | 1 767 e Ft/m² | 198,0 M Ft | 110 m² | 115 nap |
| 250-499 M Ft | 667 | 40,2% | 1 764 e Ft/m² | 329,9 M Ft | 195 m² | 168 nap |
| 500 M Ft felett | 374 | 22,5% | 2 143 e Ft/m² | 725,0 M Ft | 417 m² | 182 nap |
| Összesen | 1 661 | 100,0% | 1 812 e Ft/m² | 299,0 M Ft | 170 m² | 145 nap |
Az „Összesen” sor a teljes kínálat mutatóit hozza (medián ár, medián terület és futásidő az 1 702 hirdetésre, medián ár/m² az 1 661 fajlagos áras hirdetésre), nem a sorok összegzését. A futásidő a jelenleg is futó hirdetések eddig eltelt futásideje, nem eladási idő.
| Év | Hirdetés (db) | Medián ár/m² | p25-p75 ár/m² | Medián teljes ár | Változás az előző évhez |
|---|---|---|---|---|---|
| 2021 | 3 028 | 1 138 e Ft/m² | 829-1 707 e Ft/m² | 249,9 M Ft | - |
| 2022 | 2 318 | 1 308 e Ft/m² | 876-1 815 e Ft/m² | 280,0 M Ft | +14,9% |
| 2023 | 2 766 | 1 393 e Ft/m² | 971-1 908 e Ft/m² | 280,0 M Ft | +6,5% |
| 2024 | 3 362 | 1 537 e Ft/m² | 1 102-2 248 e Ft/m² | 281,1 M Ft | +10,3% |
| 2025 | 3 653 | 1 744 e Ft/m² | 1 258-2 412 e Ft/m² | 290,0 M Ft | +13,5% |
| 2026 (részleges) | 2 514 | 1 769 e Ft/m² | 1 213-2 422 e Ft/m² | 294,3 M Ft | nem számolható |
A „Változás az előző évhez” oszlop a medián négyzetméterár éves változása, kizárólag teljes évek között. A 2026-os sor részleges év (2026. szeptember 8-áig), ezért erre éves változást nem tüntetünk fel. Elemszám-megbízhatóság: minden év mintája 2 318 és 3 653 hirdetés között van, jóval a 30 hirdetéses minimum minta felett - egyetlen év sem minősül megbízhatatlannak.
A medián kínálati négyzetméterár minden teljes évben emelkedett: 1 138 e Ft/m² (2021) → 1 308 e Ft/m² (2022, +14,9%) → 1 393 e Ft/m² (2023, +6,5%) → 1 537 e Ft/m² (2024, +10,3%) → 1 744 e Ft/m² (2025, +13,5%). A két szélső teljes év között, 2021 (1 138 e Ft/m²) és 2025 (1 744 e Ft/m²) között összesen +53,2% a növekedés.
A medián teljes ár ennél jóval laposabban mozgott: 249,9 M Ft (2021) → 290,0 M Ft (2025), azaz +16,0%. A különbség oka összetételi: a 150 M Ft-os alsó küszöb fix, így az árak emelkedésével egyre kisebb ingatlanok is beleférnek a vizsgált mezőnybe - a negyedéves medián alapterület 262 m²-ről (2021 Q1) 180 m²-re (2026 Q2) csökkent. A fajlagos árnövekedés egy része tehát összetételi hatás, nem tisztán áremelkedés.
A 2026-os részleges év medián négyzetméterára 1 769 e Ft/m², a 2025-ös teljes évhez képest +1,5% - ez évesített változásként nem értelmezhető, mert a 2026-os adatsor csak 2026. szeptember 8-áig tart. A negyedéves felbontás (lásd a Válaszok a kérdéseidre szekció harmadik kiegészítő lekérdezését) ugyanezt finomabban mutatja, és a legutóbbi negyedévekben lassulást jelez: 2025 Q4-ben 1 755, 2026 Q1-ben 1 754 (gyakorlatilag változatlan), 2026 Q2-ben 1 792 e Ft/m².
A kerületen belüli szóródás a specifikáció legfontosabb kérdése, ezért a városrészi bontással kezdjük. Minden alábbi táblázat a jelenlegi kínálat pillanatképéből készül, és minden sorban kiírjuk a hirdetésszámot - ez adja a megbízhatóság mércéjét. A csillaggal jelölt, halványított sorok elemszáma a 30 hirdetéses minimum minta alatt van, ezekre következtetést nem építünk. A bontásokban csak azok a kategóriák szerepelnek, amelyeket a lekérdezés visszaadott: a nagyon kis elemszámú és a kitöltetlen kategóriákat már kiszűrte.
| Városrész | Hirdetés (db) | Medián ár/m² (e Ft/m²) | Medián kínálati ár | Medián terület | Medián eddigi futásidő |
|---|---|---|---|---|---|
| Rézmál | 42 | 3 250 | 325,4 M Ft | 101 m² | 291 nap |
| Törökvész | 126 | 2 433 | 359,1 M Ft | 133 m² | 132 nap |
| Lipótmező* | 19 | 2 375 | 420,0 M Ft | 182 m² | 269 nap |
| Pasarét | 49 | 2 373 | 317,0 M Ft | 140 m² | 99 nap |
| Hűvösvölgy* | 29 | 2 319 | 334,0 M Ft | 145 m² | 180 nap |
| Vérhalom | 54 | 2 313 | 315,0 M Ft | 163 m² | 96 nap |
| Szépilona* | 13 | 2 283 | 360,0 M Ft | 128 m² | 60 nap |
| Csatárka | 36 | 2 171 | 599,0 M Ft | 350 m² | 134 nap |
| Petneházyrét* | 13 | 2 162 | 309,0 M Ft | 148 m² | 159 nap |
| Zöldmál | 47 | 2 157 | 299,0 M Ft | 129 m² | 107 nap |
| Rózsadomb | 66 | 2 149 | 315,9 M Ft | 124 m² | 168 nap |
| Szemlőhegy | 51 | 2 097 | 325,0 M Ft | 129 m² | 168 nap |
| Szépvölgy* | 10 | 2 036 | 220,0 M Ft | 110 m² | 467 nap |
| Hárshegy* | 19 | 2 019 | 450,0 M Ft | 134 m² | 308 nap |
| Pálvölgy | 44 | 1 996 | 520,0 M Ft | 216 m² | 124 nap |
| Kurucles* | 26 | 1 885 | 250,0 M Ft | 122 m² | 89 nap |
| Országút | 60 | 1 875 | 199,2 M Ft | 113 m² | 99 nap |
| Felhévíz | 36 | 1 778 | 219,0 M Ft | 117 m² | 141 nap |
| Hársakalja* | 9 | 1 737 | 330,0 M Ft | 273 m² | 143 nap |
| Újlak* | 12 | 1 701 | 265,0 M Ft | 153 m² | 72 nap |
| Remetekertváros | 79 | 1 695 | 289,0 M Ft | 215 m² | 186 nap |
| Erzsébetliget* | 14 | 1 541 | 245,0 M Ft | 232 m² | 166 nap |
| Nyék* | 8 | 1 520 | 448,0 M Ft | 275 m² | 76 nap |
| Széphalom | 40 | 1 375 | 269,9 M Ft | 211 m² | 144 nap |
| Budaliget | 122 | 1 359 | 289,0 M Ft | 257 m² | 141 nap |
| Máriaremete | 74 | 1 277 | 287,0 M Ft | 238 m² | 134 nap |
| Adyliget | 48 | 1 260 | 345,0 M Ft | 277 m² | 196 nap |
| Pesthidegkút-Ófalu | 65 | 1 109 | 239,0 M Ft | 250 m² | 116 nap |
Medián kínálati négyzetméterár szerint csökkenő sorrendben. * = 30 hirdetés alatti elemszám, statisztikailag nem megbízható. A futásidő a jelenleg is futó hirdetések eddig eltelt futásideje, nem eladási idő.
A legmagasabb fajlagos árszintek - a legalább 30 hirdetéses városrészek közül - Rézmálon (3 250 e Ft/m², 42 hirdetés), Törökvészen (2 433 e Ft/m², 126), Pasaréten (2 373 e Ft/m², 49), Vérhalmon (2 313 e Ft/m², 54), Csatárkán (2 171 e Ft/m², 36), Zöldmálon (2 157 e Ft/m², 47) és a Rózsadombon (2 149 e Ft/m², 66) mérhetők. A legkedvezőbb árfekvésűek: Pesthidegkút-Ófalu (1 109 e Ft/m², 65), Adyliget (1 260 e Ft/m², 48), Máriaremete (1 277 e Ft/m², 74), Budaliget (1 359 e Ft/m², 122) és Széphalom (1 375 e Ft/m², 40).
A fajlagos rangsor nem minőségi rangsor, hanem nagyrészt összetételi különbség. A drága négyzetméterárú városrészekben kicsi a medián alapterület (Rézmál 101 m², Rózsadomb 124 m², Törökvész 133 m², Pasarét 140 m²), az alacsonyabb fajlagos árúakban nagy (Adyliget 277 m², Budaliget 257 m², Pesthidegkút-Ófalu 250 m², Máriaremete 238 m²) - vagyis lakás/villalakás kontra nagy telkes családi ház különbségről van szó.
Teljes árban ezért fordul a kép: Adyliget medián kínálati ára 345,0 M Ft, ami nagyjából egy szinten van Törökvész 359,1 M Ft-jával, és jóval Pesthidegkút-Ófalu 239,0 M Ft-ja felett áll. A legmagasabb medián teljes árak Csatárkán (599,0 M Ft, 36 hirdetés) és Pálvölgyben (520,0 M Ft, 44) találhatók.
| Ingatlantípus | Hirdetés (db) | Medián ár/m² (e Ft/m²) | Medián kínálati ár | Medián terület | Medián eddigi futásidő |
|---|---|---|---|---|---|
| Téglalakás | 689 | 2 282 | 244,0 M Ft | 111 m² | 123 nap |
| Családi ház | 409 | 1 475 | 419,9 M Ft | 298 m² | 186 nap |
| Ismeretlen típus | 339 | 1 562 | 324,0 M Ft | 238 m² | 214 nap |
| Ikerház | 98 | 1 518 | 285,0 M Ft | 187 m² | 137 nap |
| Lakótelek (építési telek) | 84 | 320 | 345,0 M Ft | 1 200 m² | 116 nap |
| Sorház | 30 | 1 372 | 265,0 M Ft | 185 m² | 68 nap |
| Házrész* | 12 | 1 693 | 249,9 M Ft | 173 m² | 117 nap |
Hirdetésszám szerint csökkenő sorrendben. A típusbontás 1 661 hirdetést fed le, amelyből 339-nél (20,4%) a típus ismeretlen - a típus-összehasonlítás ezért nem a teljes kínálatra érvényes.
A téglalakás a legnagyobb tömb 689 hirdetéssel (41,5%), 2 282 e Ft/m² medián fajlagos árral, 111 m² medián alapterülettel és 244,0 M Ft medián kínálati árral. A családi ház 409 hirdetés (24,6%), fajlagosan lényegesen kedvezőbb (1 475 e Ft/m²), de a nagyobb, 298 m²-es medián alapterület miatt teljes árban jóval drágább (419,9 M Ft) - a téglalakás fajlagosan 54,7%-kal drágább, mint a családi ház. A 84 építési telek (5,1%) 1 200 m²-es medián területtel és 320 e Ft/m²-es fajlagos árral minden összevont négyzetméterár-mutatót lefelé torzít, ezért érdemes külön kezelni.
| Alapterület-sáv | Hirdetés (db) | Medián ár/m² (e Ft/m²) | Medián kínálati ár | Medián terület | Medián eddigi futásidő |
|---|---|---|---|---|---|
| 40-59 m²* | 11 | 2 945 | 159,0 M Ft | 55 m² | 176 nap |
| 60-79 m² | 100 | 2 607 | 180,0 M Ft | 73 m² | 108 nap |
| 80-99 m² | 184 | 2 313 | 209,0 M Ft | 90 m² | 95 nap |
| 100-149 m² | 404 | 1 984 | 239,0 M Ft | 121 m² | 127 nap |
| 150-249 m² | 372 | 1 727 | 324,9 M Ft | 186 m² | 141 nap |
| 250 m² felett | 590 | 1 140 | 490,0 M Ft | 416 m² | 206 nap |
Alapterület szerint növekvő sorrendben; a bontás mind az 1 661 fajlagos áras hirdetést lefedi. * = 30 hirdetés alatti elemszám.
A fajlagos kínálati ár monoton csökken a mérettel: 60-79 m² 2 607 e Ft/m² (100 hirdetés), 80-99 m² 2 313 e Ft/m² (184), 100-149 m² 1 984 e Ft/m² (404), 150-249 m² 1 727 e Ft/m² (372), 250 m² felett 1 140 e Ft/m² (590) - a két szélső, megbízható elemszámú sáv között 2,29-szeres a különbség. A 40-59 m²-es sáv mindössze 11 hirdetés, elemszáma a 30-as küszöb alatt van, ezért nem értelmezhető. Mivel a 250 m² feletti sáv a legnépesebb (590 hirdetés), az összevont 1 812 e Ft/m²-es mediánt ez húzza lefelé.
| Szobaszám | Hirdetés (db) | Medián ár/m² (e Ft/m²) | Medián kínálati ár | Medián terület | Medián eddigi futásidő |
|---|---|---|---|---|---|
| 0 szoba (telek, egyéb) | 32 | 388 | 339,0 M Ft | 1 018 m² | 126 nap |
| 1 szoba* | 9 | 2 040 | 170,0 M Ft | 88 m² | 197 nap |
| 2 szoba | 66 | 2 362 | 189,0 M Ft | 83 m² | 131 nap |
| 3 szoba | 247 | 2 195 | 209,0 M Ft | 96 m² | 119 nap |
| 4 szoba | 281 | 1 981 | 299,0 M Ft | 148 m² | 141 nap |
| 5 szoba | 211 | 1 661 | 351,0 M Ft | 210 m² | 145 nap |
| 6+ szoba | 276 | 1 415 | 480,0 M Ft | 355 m² | 199 nap |
Szobaszám szerint növekvő sorrendben. A bontás 1 122 hirdetést fed le az 1 661-ből (67,5%), a többinél a szobaszám nincs megadva. A „0 szoba” kategória jellemzően telket és egyéb, szobaszám nélküli tételt tartalmaz (medián alapterület 1 018 m²). * = 30 hirdetés alatti elemszám.
A szobaszám ugyanazt a képet adja, mint a méret: a 2-3 szobás tételek fajlagosan a legdrágábbak (2 362 és 2 195 e Ft/m²), a 6+ szobásak a legkedvezőbbek (1 415 e Ft/m²), miközben teljes árban éppen fordítva - 189,0 M Ft, illetve 480,0 M Ft a medián.
| Állapot | Hirdetés (db) | Medián ár/m² (e Ft/m²) | Medián kínálati ár | Medián terület | Medián eddigi futásidő |
|---|---|---|---|---|---|
| Használt | 1 402 | 1 725 | 285,0 M Ft | 185 m² | 139 nap |
| Újépítésű | 259 | 2 781 | 350,2 M Ft | 148 m² | 180 nap |
A bontás mind az 1 661 fajlagos áras hirdetést lefedi. (A teljes, 1 702 hirdetéses kínálatban 273 újépítésű tétel van, 16,0%.)
| Építés kora | Hirdetés (db) | Medián ár/m² (e Ft/m²) | Medián kínálati ár | Medián terület | Medián eddigi futásidő |
|---|---|---|---|---|---|
| 1950 előtt | 66 | 1 718 | 200,0 M Ft | 116 m² | 139 nap |
| 1950-1979 | 37 | 1 776 | 220,0 M Ft | 116 m² | 189 nap |
| 1980-1999 | 95 | 1 382 | 275,0 M Ft | 238 m² | 158 nap |
| 2000-2014 | 93 | 1 618 | 330,0 M Ft | 187 m² | 167 nap |
| 2015 után | 159 | 2 619 | 331,8 M Ft | 149 m² | 196 nap |
Építési kor szerint növekvő sorrendben. Ez a bontás csak 450 hirdetést fed le az 1 661-ből (27,1%), ezért kizárólag tájékoztató jellegű.
Az újépítésű állomány medián fajlagos kínálati ára 2 781 e Ft/m² (259 hirdetés), a használté 1 725 e Ft/m² (1 402 hirdetés) - ez +61,3% felár. Az építés kora szerinti bontás ugyanezt erősíti: a 2015 után épült állomány 2 619 e Ft/m² (159 hirdetés), a 2000-2014 közötti 1 618 e Ft/m² (93), az 1980-1999 közötti 1 382 e Ft/m² (95), az 1950 előtti 1 718 e Ft/m² (66); a 2015 utáni és az 1980-1999-es állomány között 89,6% a különbség.
A településszintű bontás ebben a mezőnyben nem hordoz információt: mind az 1 661 fajlagos áras hirdetés Budapesten van (medián 1 812 e Ft/m², medián kínálati ár 299,0 M Ft, medián alapterület 172 m², medián eddigi futásidő 144 nap).
A megrendelő kérdése az volt, mennyit szoktak engedni a hirdetők az árból a hirdetés futása alatt. Erre két, egymással összhangban lévő mérés áll rendelkezésre. Az alap alku-blokk 3 916 olyan hirdetést vizsgál, amelynél az első és az utolsó megfigyelt kínálati ár összevethető.
| Árkorrekció a hirdetés futása alatt | Érték |
|---|---|
| Vizsgált (összevethető) hirdetés | 3 916 db |
| Ahol az ár csökkent | 23,0% |
| A csökkentés medián mértéke | −6,3% |
| Ahol az ár emelkedett | 7,4% |
A hirdetések többsége tehát változatlan áron futott: a mintában 23,0% csökkentett és 7,4% emelt az árán. A kiegészítő, szélesebb bázisú (13 856 hirdetéses) mérés ezzel összhangban 19,9% csökkentőt, 10,6% emelőt és −6,6%-os (20,0 M Ft-os) medián csökkentést mutat - ennek év és városrész szerinti bontása a Válaszok a kérdéseidre szekcióban szerepel.
| Futásidő (jelenleg is futó hirdetések) | Érték |
|---|---|
| Medián eddigi futásidő | 145 nap |
| Átlagos eddigi futásidő | 292 nap |
| 30 napnál frissebb hirdetés | 219 db (12,9%) |
| Egy évnél régebben futó hirdetés | 406 db (23,9%) |
A futásidő nem eladási idő. Ezek a számok azt mérik, hogy a jelenleg is futó hirdetések eddig mennyi ideje vannak a piacon - nem azt, hogy egy ilyen ingatlan ennyi idő alatt kel el. A már lekerült (eladott vagy visszavont) hirdetések nincsenek a mintában: a gyorsan elkelt tételek kiestek, a nehezen mozdulók pedig felhalmozódnak a kínálatban, ezért ez a mutató szisztematikusan hosszabb, mint a tényleges értékesítési idő. A medián (145 nap) és az átlag (292 nap) közötti nagy eltérés éppen a hosszan bent ragadt tételekre utal.
A szegmensek között az eddigi futásidő érdemben eltér: a nagyobb és drágább tételek régebben vannak a kínálatban. Alapterület szerint 250 m² felett 206 nap, 80-99 m² között 95 nap; ársáv szerint 500 M Ft felett 182 nap, 150-249 M Ft között 115 nap; típus szerint a családi ház 186 nap, a téglalakás 123 nap. Városrészenként - a legalább 30 hirdetéses egységeket tekintve - a leghosszabb eddigi futásidők Rézmálon (291 nap, 42 hirdetés), Adyligeten (196 nap, 48) és Remetekertvárosban (186 nap, 79) mérhetők, a legrövidebbek Vérhalmon (96 nap, 54), Országúton (99 nap, 60) és Pasaréten (99 nap, 49). (A 467 napos Szépvölgy mindössze 10 hirdetésre épül, ezért nem vontuk be az összehasonlításba.)
Az alábbi diagram azt mutatja, hogy a ma is futó 1 702 hirdetésből melyik hónapban hány darab indult. Nem az adott hónapban feladott összes hirdetést mutatja: aki már lekerült a piacról, az ebből a képből kimarad.
A jobbra emelkedő görbe önmagában NEM jelent bővülő kínálatot. Egy régebben indult hirdetés csak akkor szerepel ebben a bontásban, ha ma is fut - a régebbi hónapok ezért szükségszerűen és rendszeresen alulbecsültek, hiszen az akkori kínálat nagy része már lekerült. A diagram helyesen olvasva a jelenlegi kínálat korösszetételét írja le, nem a piacra lépések időbeli alakulását, és kínálat-bővülésre vagy -szűkülésre következtetni belőle nem lehet.
Amit a kép megbízhatóan megmutat: a mai kínálat túlnyomó része az elmúlt bő egy évben indult, ugyanakkor 406 hirdetés (23,9%) már több mint egy éve fut, és a legrégebbi tételek 2024 szeptembere előtti indulásúak. A friss beáramlás mértéke a 30 napnál frissebb hirdetések számából olvasható: 219 hirdetés (12,9%).
Ez a szekció a specifikációban megfogalmazott szempontokra ad pontonkénti választ, majd a három kiegészítő lekérdezés eredményét mutatja be.
A jelenlegi 1 702 hirdetésből álló kínálat medián kínálati (hirdetési) ára 299,0 M Ft; a hirdetések negyede 219,0 M Ft alatt, negyede 490,0 M Ft felett van, az alsó tized határa 173,9 M Ft, a felsőé 799,0 M Ft, a legdrágább tétel 3 500,0 M Ft. A 430,7 M Ft-os átlagár 44,1%-kal a medián felett van, ezért a mediánt kell mérvadónak tekinteni. A jellemző fajlagos kínálati ár 1 812 e Ft/m² medián, 1 277-2 514 e Ft/m²-es alsó-felső kvartilissel (arra az 1 661 hirdetésre, amelynél fajlagos ár számolható). A tényleges adásvételi árak ennél jellemzően alacsonyabbak - ezek hirdetési, nem tranzakciós árak.
A 30 hirdetésnél nagyobb városrészek közül a legmagasabb medián fajlagos kínálati ár Rézmálon van (3 250 e Ft/m², 42 hirdetés), majd Törökvész (2 433 e Ft/m², 126), Pasarét (2 373 e Ft/m², 49), Vérhalom (2 313 e Ft/m², 54), Csatárka (2 171 e Ft/m², 36), Zöldmál (2 157 e Ft/m², 47) és a Rózsadomb (2 149 e Ft/m², 66) következik. A legkedvezőbb árfekvésűek: Pesthidegkút-Ófalu (1 109 e Ft/m², 65), Adyliget (1 260 e Ft/m², 48), Máriaremete (1 277 e Ft/m², 74), Budaliget (1 359 e Ft/m², 122) és Széphalom (1 375 e Ft/m², 40) - a legdrágább és a legolcsóbb között 2,93-szoros a különbség. A rangsort azonban nagyrészt az összetétel magyarázza: a drága fajlagos árú részekben kis alapterületű lakások és villalakások dominálnak (Rézmál medián 101 m², Rózsadomb 124 m²), az olcsóbbakban nagy telkes családi házak (Adyliget 277 m², Budaliget 257 m²). Fontos korlát, hogy 441 hirdetésnél (a kínálat 25,9%-ánál) nincs megadva a városrész, ezek kimaradnak a rangsorból.
Az irány egyértelműen felfelé mutat, de a fajlagos és a teljes ár eltérően mozgott. A medián fajlagos kínálati ár a teljes évek között 1 138 e Ft/m²-ről (2021) 1 744 e Ft/m²-re (2025) nőtt, ami +53,2%, évenkénti bontásban +14,9% (2021→2022), +6,5% (2022→2023), +10,3% (2023→2024) és +13,5% (2024→2025). A medián teljes ár ugyanezen idő alatt csak 249,9 M Ft-ról 290,0 M Ft-ra, +16,0%-kal emelkedett, mert a 150 M Ft feletti sávba az áremelkedéssel egyre kisebb ingatlanok kerültek be (a negyedéves medián alapterület 262 m²-ről 180 m²-re csökkent 2021 Q1 és 2026 Q2 között). A negyedéves sorban 2021 Q1 és 2026 Q2 között +61,7% a fajlagos emelkedés (1 108 → 1 792 e Ft/m²), de az utolsó negyedévekben lassulás látszik: 2025 Q4-ben 1 755, 2026 Q1-ben 1 754, 2026 Q2-ben 1 792 e Ft/m². A 2026-os év részleges (2026. szeptember 8-áig), így éves változás rá nem számolható.
A hirdetések többsége változatlan áron fut: 13 856 összevethető hirdetés közül 19,9% csökkentette az árát 0,5%-nál nagyobb mértékben, 10,6% pedig emelt rajta. Ahol volt csökkentés, ott a mértéke medián −6,6%, forintban 20,0 M Ft (átlagban −8,4%, illetve 40,6 M Ft - az átlagot a nagy értékű tételek viszik fel). Az alap alku-blokk (3 916 hirdetés) ezzel összhangban 23,0% csökkentőt és −6,3%-os medián csökkentést mutat. Városrészenként a legnagyobb medián engedmény Hűvösvölgyben (−9,7%), Hárshegyen (−9,6%, medián 55,0 M Ft) és Hársakalján (−9,3%), a legkisebb Nyéken (−4,5%), Erzsébetligeten (−4,6%) és Felhévízen (−4,8%). Hangsúlyozandó, hogy ez csak a hirdetésen belül, nyilvánosan végrehajtott árkorrekció - a tényleges adásvételi ár ennél jellemzően tovább csökken, mert az adásvételkor kialkudott engedmény a hirdetési adatokból nem látszik.
A jelenlegi kínálat 1 702 hirdetés (portál-duplikátumok nélkül, a 180 napnál frissebben validált hirdetésekre). Ebből 219 (12,9%) indult az elmúlt 30 napban, 406 (23,9%) viszont már több mint egy éve fut. A jelenleg is futó hirdetések medián eddigi futásideje 145 nap, az átlag 292 nap - a kettő közötti nagy eltérés a hosszan bent ragadt tételekre utal. Ezek a számok azt mérik, hogy a most futó hirdetések eddig mennyi ideje vannak a piacon, és nem azt, hogy ennyi idő alatt kelnek el: a gyorsan elkelt hirdetések már nincsenek a kínálatban, a nehezen mozduló tételek pedig felhalmozódnak benne, így a mutató felfelé torzít az eladási időhöz képest. A drágább és nagyobb tételek tovább vannak bent: 500 M Ft felett 182 nap, 150-249 M Ft között 115 nap; 250 m² felett 206 nap, 80-99 m² között 95 nap.
A specifikáció mellé három célzott lekérdezés készült; mindhárom sikeresen lefutott, eredményük az alábbi.
Az alábbi táblázat a legfrissebb pillanatkép városrészenkénti keresztmetszete. Az átlag a városrészek túlnyomó többségében eltér a mediántól, jellemzően fölötte van, mert a kilógó luxus-tételek az átlagot felhúzzák - a városrészek összehasonlítására ezért itt is a medián alkalmas. Külön sorként szerepel az a 441 hirdetés, amelynél a városrész nincs megadva; ez a kínálat 25,9%-a, és ennek fajlagos árszintje (medián 1 833 e Ft/m²) gyakorlatilag a kerületi átlagos szinten van, tehát a hiányzó városrész nem egyetlen szegmensre koncentrálódik.
Ez a lekérdezés önálló futás, ezért néhány városrésznél apró eltérés van a Szegmensek szekció táblájához képest: Szemlőhegynél 52 hirdetés 2 077 e Ft/m²-es mediánnal (a fő tábla 51 hirdetést és 2 097 e Ft/m²-t mutat), Pasarétnél 318,5 M Ft medián teljes ár (a fő táblában 317,0 M Ft). A megállapítások irányát ezek az eltérések nem érintik. Ez a tábla ezen kívül három olyan, néhány hirdetéses városrészt is felsorol (Gercse, Erzsébettelek, Remetehegy), amelyeket a fő bontás kis elemszáma miatt kiszűrt.
| Városrész | Hirdetés (db) | Átlag ár/m² (e Ft/m²) | Medián ár/m² (e Ft/m²) | p25-p75 ár/m² | Átlag ár (M Ft) | Medián ár (M Ft) | Medián terület |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (nincs megadva) | 441 | 1 945 | 1 833 | 1 272-2 526 | 431,7 | 299,0 | 169 m² |
| Törökvész | 126 | 2 442 | 2 433 | 1 767-3 017 | 460,9 | 359,1 | 133 m² |
| Budaliget | 122 | 1 378 | 1 359 | 830-1 812 | 363,4 | 289,0 | 257 m² |
| Remetekertváros | 79 | 1 601 | 1 695 | 1 038-2 066 | 380,0 | 289,0 | 215 m² |
| Máriaremete | 74 | 1 347 | 1 277 | 897-1 803 | 321,5 | 287,0 | 238 m² |
| Rózsadomb | 66 | 2 350 | 2 149 | 1 714-2 877 | 558,8 | 315,9 | 124 m² |
| Pesthidegkút-Ófalu | 65 | 1 152 | 1 109 | 830-1 330 | 264,7 | 239,0 | 250 m² |
| Országút | 60 | 1 937 | 1 875 | 1 546-2 197 | 338,0 | 199,2 | 113 m² |
| Vérhalom | 54 | 2 176 | 2 313 | 1 528-2 647 | 424,1 | 315,0 | 163 m² |
| Szemlőhegy | 52 | 2 190 | 2 077 | 1 527-2 672 | 555,2 | 325,0 | 129 m² |
| Pasarét | 49 | 2 477 | 2 373 | 1 796-3 068 | 406,7 | 318,5 | 140 m² |
| Adyliget | 48 | 1 411 | 1 260 | 996-1 730 | 454,2 | 345,0 | 277 m² |
| Zöldmál | 47 | 2 384 | 2 157 | 1 621-3 283 | 351,1 | 299,0 | 129 m² |
| Pálvölgy | 44 | 2 068 | 1 996 | 1 550-2 609 | 596,8 | 520,0 | 216 m² |
| Rézmál | 42 | 2 916 | 3 250 | 2 500-3 329 | 402,6 | 325,4 | 101 m² |
| Széphalom | 40 | 1 396 | 1 375 | 1 110-1 684 | 309,1 | 269,9 | 211 m² |
| Felhévíz | 36 | 2 038 | 1 778 | 1 581-2 517 | 333,7 | 219,0 | 117 m² |
| Csatárka | 36 | 2 046 | 2 171 | 591-2 833 | 716,0 | 599,0 | 350 m² |
| Hűvösvölgy* | 29 | 2 117 | 2 319 | 1 725-2 982 | 454,5 | 334,0 | 145 m² |
| Kurucles* | 26 | 2 171 | 1 885 | 1 500-2 983 | 319,6 | 250,0 | 122 m² |
| Lipótmező* | 19 | 2 050 | 2 375 | 1 655-2 689 | 644,3 | 420,0 | 182 m² |
| Hárshegy* | 19 | 2 402 | 2 019 | 1 508-3 082 | 513,3 | 450,0 | 134 m² |
| Erzsébetliget* | 14 | 1 402 | 1 541 | 983-1 778 | 304,5 | 245,0 | 232 m² |
| Szépilona* | 13 | 1 934 | 2 283 | 1 499-2 609 | 573,4 | 360,0 | 128 m² |
| Petneházyrét* | 13 | 2 051 | 2 162 | 1 391-2 765 | 352,6 | 309,0 | 148 m² |
| Újlak* | 12 | 1 670 | 1 701 | 1 179-2 013 | 255,1 | 265,0 | 153 m² |
| Szépvölgy* | 10 | 2 070 | 2 036 | 1 792-2 441 | 623,9 | 220,0 | 110 m² |
| Hársakalja* | 9 | 1 607 | 1 737 | 1 091-1 876 | 411,0 | 330,0 | 273 m² |
| Nyék* | 8 | 1 666 | 1 520 | 1 305-1 695 | 687,7 | 448,0 | 275 m² |
| Gercse* | 3 | 510 | 462 | 72-998 | 273,2 | 300,0 | 650 m² |
| Erzsébettelek* | 3 | 1 984 | 1 312 | 1 046-3 595 | 558,0 | 389,0 | 306 m² |
| Remetehegy* | 2 | 1 960 | 1 960 | 1 960-1 960 | 198,0 | 198,0 | 101 m² |
Hirdetésszám szerint csökkenő sorrendben. * = 30 hirdetés alatti elemszám, statisztikailag nem megbízható. A táblázat a 2026. szeptember 8-i pillanatkép II. kerületi, 150 M Ft feletti eladó kínálatára vonatkozik.
A 2021-2026 közötti havi pillanatképekben legalább kétszer megfigyelt 13 856 hirdetés első és utolsó kínálati árát vetettük össze. Ebből 19,9% csökkentett 0,5%-nál nagyobb mértékben, 10,6% emelt, a többség változatlan áron futott; a csökkentés medián mértéke −6,6%, azaz 20,0 M Ft.
| Bontás | Összevethető hirdetés | Csökkentett | Emelt | Csökkentés mediánja | Csökkentés átlaga | Csökkentés mediánja (M Ft) | Csökkentés átlaga (M Ft) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Teljes mezőny | 13 856 | 19,9% | 10,6% | −6,6% | −8,4% | 20,0 | 40,6 |
| 2021 | 2 648 | 10,0% | 13,1% | −5,3% | −7,8% | 19,0 | 35,2 |
| 2022 | 2 037 | 17,8% | 11,5% | −7,0% | −9,1% | 23,1 | 62,8 |
| 2023 | 2 066 | 23,8% | 10,5% | −7,1% | −9,1% | 20,0 | 38,8 |
| 2024 | 2 322 | 19,7% | 12,9% | −6,7% | −8,6% | 20,0 | 35,3 |
| 2025 | 2 897 | 27,0% | 7,8% | −6,2% | −8,0% | 20,0 | 36,9 |
| 2026 (részleges) | 1 886 | 20,6% | 7,6% | −6,5% | −8,0% | 20,0 | 40,0 |
A bontás a hirdetés indulási éve szerint készült. Az évek nem tökéletesen összevethetők: a frissebben indult hirdetéseknek kevesebb ideje volt korrigálni, a 2026-os évjárat (1 886 hirdetés) pedig részleges.
Indulási év szerint a csökkentők aránya emelkedett - a 2021-ben indult hirdetések 10,0%-a, a 2023-asok 23,8%-a, a 2025-ösök 27,0%-a vitte le az árát -, az áremelőké pedig csökkent (13,1% → 10,5% → 7,8%). A csökkentés mérete ugyanakkor végig szűk sávban, −5,3% és −7,1% között maradt: nem a nagyobb engedmények, hanem az engedményt adók aránya nőtt.
| Városrész | Összevethető hirdetés | Csökkentett | Emelt | Csökkentés mediánja | Csökkentés átlaga | Csökkentés mediánja (M Ft) | Csökkentés átlaga (M Ft) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Törökvész | 990 | 22,7% | 11,3% | −7,0% | −9,1% | 24,0 | 40,2 |
| Máriaremete | 903 | 22,8% | 10,9% | −6,6% | −8,9% | 20,0 | 35,2 |
| Budaliget | 855 | 21,8% | 8,2% | −6,6% | −8,2% | 21,0 | 31,3 |
| Rózsadomb | 789 | 18,0% | 11,0% | −6,1% | −8,7% | 20,0 | 50,7 |
| Remetekertváros | 623 | 20,5% | 10,0% | −6,8% | −7,7% | 16,8 | 24,5 |
| Szemlőhegy | 533 | 19,3% | 9,2% | −5,8% | −7,8% | 18,2 | 36,2 |
| Pesthidegkút-Ófalu | 416 | 20,0% | 10,1% | −6,8% | −8,3% | 19,0 | 22,6 |
| Pasarét | 400 | 20,0% | 5,8% | −5,8% | −7,9% | 21,0 | 41,2 |
| Széphalom | 393 | 22,1% | 11,2% | −5,7% | −9,0% | 19,9 | 31,9 |
| Pálvölgy | 365 | 22,7% | 9,3% | −6,7% | −8,0% | 25,0 | 37,0 |
| Országút | 363 | 20,7% | 9,1% | −5,8% | −7,3% | 12,0 | 42,4 |
| Adyliget | 322 | 19,9% | 10,2% | −6,9% | −7,8% | 20,0 | 27,8 |
| Hűvösvölgy | 321 | 16,8% | 14,0% | −9,7% | −10,5% | 36,4 | 60,2 |
| Vérhalom | 293 | 21,8% | 11,3% | −6,7% | −8,2% | 22,0 | 31,7 |
| Kurucles | 268 | 26,1% | 10,4% | −5,9% | −8,2% | 15,0 | 29,9 |
| Lipótmező | 226 | 14,2% | 11,9% | −5,4% | −7,2% | 20,0 | 40,9 |
| Rézmál | 224 | 19,2% | 15,2% | −5,6% | −7,3% | 19,8 | 33,7 |
| Csatárka | 212 | 28,3% | 11,8% | −6,7% | −7,7% | 32,7 | 60,0 |
| Hárshegy | 212 | 17,9% | 14,2% | −9,6% | −11,6% | 55,0 | 85,3 |
| Zöldmál | 202 | 24,3% | 10,9% | −7,5% | −10,1% | 31,0 | 50,8 |
| Hársakalja | 189 | 15,3% | 10,1% | −9,3% | −10,1% | 30,0 | 100,7 |
| Újlak | 186 | 15,1% | 11,3% | −7,2% | −8,8% | 21,0 | 27,9 |
| Felhévíz | 166 | 20,5% | 10,2% | −4,8% | −5,5% | 9,0 | 16,8 |
| Erzsébetliget | 135 | 20,0% | 8,9% | −4,6% | −6,9% | 10,0 | 20,7 |
| Szépvölgy | 117 | 15,4% | 7,7% | −5,6% | −8,1% | 17,2 | 35,1 |
| Petneházyrét | 103 | 23,3% | 7,8% | −9,1% | −8,3% | 19,6 | 48,5 |
| Szépilona | 103 | 25,2% | 9,7% | −8,1% | −8,5% | 18,6 | 31,7 |
| Nyék | 71 | 21,1% | 18,3% | −4,5% | −6,2% | 14,9 | 25,4 |
| Erzsébettelek | 34 | 26,5% | 2,9% | −7,3% | −7,2% | 19,5 | 19,9 |
| Remetehegy* | 18 | 11,1% | 5,6% | −5,0% | −3,4% | 7,4 | 16,7 |
| Kővár* | 15 | 20,0% | 40,0% | −4,2% | −4,3% | 20,0 | 29,6 |
Összevethető hirdetésszám szerint csökkenő sorrendben; csak a legalább 8 elemű csoportok szerepelnek, * = 30 hirdetés alatti elemszám. Az itt szereplő hirdetésszámok a 2021-2026 közötti teljes megfigyelési időszakra vonatkoznak, ezért magasabbak, mint a jelenlegi kínálat városrészenkénti darabszámai.
Városrészenként a legnagyobb medián engedmények Hűvösvölgyben (−9,7%, 321 hirdetés), Hárshegyen (−9,6%, medián 55,0 M Ft, 212) és Hársakalján (−9,3%, 189) mérhetők, a legkisebbek Nyéken (−4,5%, 71), Erzsébetligeten (−4,6%, 135) és Felhévízen (−4,8%, 166). A legmagasabb csökkentői arány Csatárkán (28,3%) és Kuruclesen (26,1%), a legalacsonyabb Lipótmezőn (14,2%) és Újlakon (15,1%) figyelhető meg.
A negyedéves pillanatképek ugyanazt az emelkedő trendet mutatják, mint az éves idősor, de finomabb felbontásban - és a legutóbbi negyedévekben látható lassulást is megmutatják.
| Negyedév | Hirdetés (db) | Medián ár/m² (e Ft/m²) | p25-p75 ár/m² | Átlag ár/m² (e Ft/m²) | Medián ár (M Ft) | Medián terület |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021 Q1 | 1 171 | 1 108 | 794-1 600 | 1 246 | 246,9 | 262 m² |
| 2021 Q2 | 1 183 | 1 127 | 806-1 667 | 1 286 | 259,0 | 270 m² |
| 2021 Q3 | 962 | 1 161 | 851-1 783 | 1 349 | 262,0 | 260 m² |
| 2021 Q4 | 962 | 1 315 | 887-1 859 | 1 413 | 280,0 | 256 m² |
| 2022 Q1 | 772 | 1 280 | 778-1 874 | 1 389 | 290,0 | 280 m² |
| 2022 Q2 | 995 | 1 280 | 839-1 833 | 1 391 | 290,0 | 252 m² |
| 2022 Q3* | 101 | 1 364 | 975-1 867 | 1 467 | 239,0 | 202 m² |
| 2022 Q4 | 989 | 1 300 | 916-1 780 | 1 391 | 295,0 | 250 m² |
| 2023 Q1 | 1 060 | 1 257 | 857-1 762 | 1 376 | 290,0 | 250 m² |
| 2023 Q2 | 1 060 | 1 371 | 952-1 815 | 1 444 | 280,0 | 228 m² |
| 2023 Q3 | 1 106 | 1 393 | 970-1 879 | 1 484 | 283,8 | 220 m² |
| 2023 Q4 | 1 148 | 1 412 | 1 000-1 960 | 1 568 | 295,0 | 225 m² |
| 2024 Q1 | 1 108 | 1 467 | 1 017-2 090 | 1 637 | 289,0 | 218 m² |
| 2024 Q2 | 1 143 | 1 492 | 1 064-2 120 | 1 672 | 289,0 | 201 m² |
| 2024 Q3 | 1 221 | 1 594 | 1 123-2 397 | 1 800 | 290,0 | 190 m² |
| 2024 Q4 | 1 308 | 1 620 | 1 132-2 404 | 1 816 | 299,0 | 191 m² |
| 2025 Q1 | 1 273 | 1 677 | 1 173-2 373 | 1 850 | 300,0 | 198 m² |
| 2025 Q2 | 1 364 | 1 719 | 1 200-2 423 | 1 887 | 299,0 | 185 m² |
| 2025 Q3 | 1 411 | 1 727 | 1 257-2 379 | 1 870 | 295,0 | 180 m² |
| 2025 Q4 | 1 539 | 1 755 | 1 265-2 492 | 1 931 | 295,0 | 175 m² |
| 2026 Q1 | 1 545 | 1 754 | 1 200-2 433 | 1 886 | 295,0 | 180 m² |
| 2026 Q2 | 1 679 | 1 792 | 1 240-2 474 | 1 916 | 299,0 | 180 m² |
* = hiányos pillanatkép (2022 Q3, 101 hirdetés a szokásos ~1 000 helyett).
A negyedéves sor 2021 Q1 és 2026 Q2 között +61,7%-os fajlagos emelkedést mutat (1 108 → 1 792 e Ft/m²). A legutóbbi negyedévekben azonban lassulás látszik: 2025 Q4-ben 1 755, 2026 Q1-ben 1 754 (gyakorlatilag változatlan), 2026 Q2-ben 1 792 e Ft/m² (+2,1% egy negyedév alatt). Ezzel párhuzamosan a medián alapterület 262 m²-ről (2021 Q1) 180 m²-re (2026 Q2) csökkent, miközben a medián teljes ár 246,9 M Ft-ról 299,0 M Ft-ra emelkedett - vagyis a fix 150 M Ft-os küszöb miatt a mezőnybe folyamatosan kisebb ingatlanok kerültek be, és ez az összetételi hatás a fajlagos árnövekedés egy részét önmagában magyarázza.
Eladói oldalon a II. kerületi 150 M Ft feletti szegmens árelvárásai öt teljes év alatt fajlagosan több mint felével emelkedtek (1 138 → 1 744 e Ft/m², +53,2%), de a lendület a legutóbbi negyedévekben látványosan lassult (2025 Q4: 1 755, 2026 Q1: 1 754, 2026 Q2: 1 792 e Ft/m²), miközben a csökkentők aránya az indulási év szerint 10,0%-ról (2021) 27,0%-ra (2025) nőtt, az áremelőké 13,1%-ról 7,8%-ra esett - az árazási mozgástér tehát szűkül.
Vevőként érdemes tudni, hogy nyilvánosan a hirdetések ötöde enged, jellemzően −6,6%-ot (kb. 20 M Ft), és a hosszabban futó, nagyobb tételeknél (250 m² felett 206 nap, 500 M Ft felett 182 nap eddigi futásidő) reális további alkutér várható - az adásvételi ár ezért rendszerint a hirdetési ár alatt zár.
Ár-érték szempontból a nagy telkes pesthidegkúti-hidegkúti sáv (Pesthidegkút-Ófalu 1 109, Adyliget 1 260, Máriaremete 1 277 e Ft/m²) ad a legtöbb négyzetmétert forintért, míg a fajlagos csúcsokért (Rézmál 3 250, Törökvész 2 433 e Ft/m²) elsősorban kisebb, budai villanegyedi lakásokat kínálnak - a két csoport nem egymás alternatívája, ezért az összehasonlítást mindig azonos ingatlantípuson belül érdemes elvégezni.
Számformátumok: a nagy összegeket „M Ft”-ban, egy tizedesjegyre kerekítve közöljük (pl. 299,0 M Ft = 299 000 000 Ft); a négyzetméterárakat végig „e Ft/m²”-ben, ezer forintra kerekítve (pl. 1 812 e Ft/m² = 1 812 245 Ft/m²). A kerekítés egyetlen állítás irányát sem változtatja meg.