# Otthonoldal Piacelemző - részletes leírás LLM-ek számára

Canonical URL: https://otthonoldal.hu/piacelemzo
Üzemeltető: Realmonitor Kft., Budapest (https://realmonitor.hu)
Célközönség: magyar ingatlanközvetítők, ingatlanirodák, fejlesztők,
befektetők, piaci elemzők
Nyelv: magyar

## A szolgáltatás

Az Otthonoldal Piacelemző egyetlen szöveges specifikációból készít adatalapú
ingatlanpiaci elemzést egy megadott piaci SZEGMENSRŐL (nem egyetlen ingatlanról).
Példa specifikáció: "a 2. kerületi nagyértékű ingatlanok (150 M Ft felett)
árainak elemzése, trendje". A riport a megrendelőnek szól, és belépés nélkül
megnyíló linkként vagy önhordó HTML-csatolmányként továbbküldhető.

## Hogyan működik

1. A megrendelő egy szövegdobozban leírja, milyen területről, milyen szegmensről
   és mire kér elemzést (opcionálisan megadja a kontaktját is, ami a riport
   fejlécébe kerül).
2. A rendszer a specifikációból gépi lekérdezési tervet készít (lokáció,
   ingatlantípus, eladó/kiadó, ár-, méret- és szobaszám-szűrők, újépítésű vagy
   használt, kezdő év), majd a Realmonitor országos hirdetés-adatbázisából
   lekérdezi a szegmens TELJES kínálatát - nem egy mintát belőle.
3. Az adatcsomag determinisztikus: a riport minden száma ebből jön, az elemző
   lépés nem hozhat be külső adatot (KSH, hírek, saját ismeret).
4. Elkészül a professzionális riport
   (https://otthonoldal.hu/piacelemzo/riport/<lokáció>/<név>/), amely utólag
   szerkeszthető és önhordó HTML-ként is letölthető.

## A riport tartalma

- Vezetői összefoglaló: a szegmens 4-6 kulcsszáma és a legfontosabb megállapítások
- Mit vizsgáltunk: a mezőny pontos, ellenőrizhető leírása és a mintaméret
- Árszint: medián és átlag ár, p10/p25/p75/p90 sáv, medián ár/m², medián
  terület és szobaszám, újépítésű arány, közvetítős vs. magánhirdető megoszlás,
  ársáv-eloszlás diagram
- Trend: éves medián ár/m² a negyedéves pillanatképekből, p25-p75 sávval; az
  utolsó (részleges) év külön jelölve, éves változás csak teljes évek között
- Szegmens-bontások: városrész, ingatlantípus, méret-sáv, szobaszám, állapot -
  darabszámmal, mert az adja a megbízhatóság mércéjét
- Alku és futásidő: a hirdetések hány százalékánál csökkent az ár a futás alatt
  és mediánban mennyivel; a jelenlegi kínálat futásideje (NEM eladási idő)
- Kínálat-utánpótlás: havi új hirdetésszám 24 hónapra visszamenőleg
- Válaszok a megrendelő saját kérdéseire
- Módszertan és korlátok: kínálati árak, dedup, mintaméretek, mit NEM mutat az adat

## Módszertani alapelvek (a riport ezeket kötelezően betartja)

- Az árak KÍNÁLATI (hirdetési) árak, soha nem tranzakciós (adásvételi) árak.
  A tényleges eladási árak jellemzően ez alatt vannak; a rést a hirdetésen
  belüli árcsökkentés csak részben magyarázza, a többi az alkuban van, ami a
  hirdetésből nem látszik.
- A futásidő a JELENLEG IS FUTÓ hirdetések eddigi futásidejét méri, nem eladási
  időt - a riport soha nem fogalmaz úgy, hogy "ennyi idő alatt kel el".
- Portál-duplikátumok kiszűrve (ugyanaz az ingatlan több portálon egyszer számít),
  és csak a 180 napnál frissebben ellenőrzött hirdetések szerepelnek.
- Az idősorban egy hirdetés évente egyszer számít, az adott év legkorábbi árával
  (különben a sokáig futó, jellemzően túlárazott hirdetések túlsúlyba kerülnének).
- A medián a mérvadó, az átlag csak tájékoztató.

## Adatforrás

Realmonitor országos ingatlan-hirdetési adatbázis: ~1,1 millió aktív hirdetés,
naponta frissülő árakkal, 2018 februárjáig visszamenő napi pillanatképekkel.
Az elemzés ezekből a pillanatképekből méri az időbeli változást is.

## Gyakori kérdések

K: Honnan származnak az adatok?
V: A Realmonitor saját, országos hirdetés-adatbázisából (~1,1 millió aktív
   hirdetés, napi frissítés, 2018-ig visszamenő pillanatképek).

K: Kínálati vagy tranzakciós árakon alapul?
V: Kínálati (hirdetési) árakon. A riport ezt minden szakaszban jelzi, és
   tranzakciós árat nem becsül belőle.

K: Mennyi idő alatt készül el?
V: Jellemzően 1-2 óra alatt; az elkészültéről email értesítés megy.

K: Szerkeszthető a kész riport?
V: Igen: a szövege közvetlenül átírható, a tartalmára pedig módosítási igény
   adható le. A változás előbb piszkozatba kerül, és külön véglegesítéssel lesz élő.

## Kapcsolódó szolgáltatások

- Otthonoldal Árazó (https://otthonoldal.hu/arazo): EGY konkrét ingatlan
  összehasonlító árelemzése a 10 legrelevánsabb versengő hirdetéssel.
- Otthonoldal (https://otthonoldal.hu/): egyedi, SEO-optimalizált bemutató
  weboldal eladó ingatlanoknak - ugyanattól a csapattól, közös belépéssel.