# Eladó családi ház Biatorbágyon - részletes ingatlanadatok

> Eladó családi ház Biatorbágyon, 355 M Ft. 537 m² hirdetett alapterület; a pontos terület egyeztetendő. 1 780 m² telek, 5 szoba és nappali, szauna és jakuzzi.

Kanonikus URL: https://otthonoldal.hu/biatorbagy/
Közös SEO-adatforrás: ai.txt, a meglévő description.txt hirdetői leírás és index.html alapján.
A kapcsolattartási adatok eredeti forrása kizárólag az index.html.
Hirdetési állapot: eladó.
A helyi források összevetésének dátuma: 2026-10-05.
A helyi hirdetői leírás és ingatlanoldal adatainak összevetése; helyszíni ellenőrzés és hitelesített területadat nem áll rendelkezésre.

## Alapadatok

- Ingatlantípus és település: eladó családi ház, Biatorbágy.
- Irányár: 355 000 000 Ft (HUF).
- Hirdetett teljes hasznos alapterület: 537 m².
- Telekterület: 1 780 m².
- Szobák: 5 szoba és nappali (5 + 1); a strukturált adatban 6.

## Alapterület-adatok értelmezése

A hirdetett teljes hasznos alapterület 537 m². A magasföldszint 253,07 m²-es és a félszuterén 270,14 m²-es szintösszesítőjének számított összege 523,21 m², amely 13,79 m²-rel eltér a hirdetett értéktől. A pontos alapterület egyeztetendő. A két terasz és a mintegy 180 m²-es hasznosítható tetőtér a forrásokban külön tételként szerepel.

## Magasföldszint és helyiséglista

| Sorszám | Helyiség | Terület |
| --- | --- | ---: |
| 1 | Előtér | 9,12 m² |
| 2 | Közlekedő | 4,90 m² |
| 3 | Teakonyha | 5,75 m² |
| 4 | Kamra | 1,11 m² |
| 5 | Közlekedő | 4,69 m² |
| 6 | Fürdőszoba | 5,69 m² |
| 7 | WC | 1,19 m² |
| 8 | Szoba 1 | 15,00 m² |
| 9 | Szoba 2 | 15,00 m² |
| 10 | Szoba 3 | 15,16 m² |
| 11 | Közlekedő | 28,03 m² |
| 12 | Lépcső | 8,47 m² |
| 13 | Fürdőszoba | 12,54 m² |
| 14 | Szoba 4 | 21,94 m² |
| 15 | Szoba 5 | 30,28 m² |
| 16 | Kamra | 6,20 m² |
| 17 | Konyha és étkező | 29,85 m² |
| 18 | Nappali | 38,15 m² |
| | Szintösszesítő a forrás szerint | 253,07 m² |

Terasz: 42,21 m². Fedett, kerámiaburkolatos; a leírás szerint örök panorámás.

## Félszuterén és helyiséglista

| Sorszám | Helyiség | Terület |
| --- | --- | ---: |
| 1 | Garázs | 36,71 m² |
| 2 | Tároló | 36,71 m² |
| 3 | Tároló | 15,43 m² |
| 4 | Közlekedő | 18,50 m² |
| 5 | Gépészeti helyiség | 12,06 m² |
| 6 | Hobbitér | 80,00 m² |
| 7 | Konditerem és jakuzzi | 49,43 m² |
| 8 | Szauna | 5,29 m² |
| 9 | Mosdó | 10,56 m² |
| 10 | WC | 1,52 m² |
| 11 | Tároló | 3,93 m² |
| | Szintösszesítő a forrás szerint | 270,14 m² |

Terasz: 60,00 m². Részben fedett, szélvédett, közvetlen kertkapcsolattal.

## Műszaki adatok, felszereltség, felújítás és használati lehetőségek

- Megadott szintek: Magasföldszint és félszuterén; emellett hasznosítható tetőtér.
- Amerikai konyhás nappali: 68 m². 29,85 m² konyha-étkező és 38,15 m² nappali.
- Hasznosítható tetőtér: 180 m². Mintegy 180 m², 1,9 m feletti belmagassággal; jelenleg egy légterű, további alakítási lehetőség.
- Tetőtér járható részének gyapotszigetelése: 25 cm
- Korábbi magasföldszinti házrész: 68 m². Belső felújítást igényel.
- Bővítés éve: 2010. Bővítés és a korábbi házrész külső felújítása; az eredeti építés éve nincs megadva.
- Korábbi házrész külső felújítása: 2010-ben külső nyílászárócsere, szigetelés és új tetőszerkezet.
- Korábbi házrész belső felújítási igénye: Burkolatok, beltéri ajtók, radiátorok, fürdőszoba, WC és tisztasági festés.
- Udvari parkolás: 4-6 gépkocsi
- Garázs: 36,71 m². A szomszédos 36,71 m²-es tárolóval egybenyitva a leírás szerint mintegy 73 m²-es dupla garázs alakítható ki.
- Melléképület: 24 m². Téglából épült, szigetelt, automata kapuval.
- Utcafronti kapuk: Két automata kovácsoltvas kapu rejtett motorokkal.
- Telek és kert kialakítása: Teljesen körbekerített, gondozott, parkosított; térburkolatok, pázsit, térvilágítás és grillezőhely.
- Kerti további építmények: Fedett fatároló és épített kemence.
- Fúrt kút vízoszlopa: 16 m. A forrás vízoszlopot ad meg, nem kútmélységet.
- Esővízgyűjtő ciszterna: 7,50 m³
- Kültéri medence állapota: Előkészítés: kialakítási hely, engedélyezett terv és gépészeti akna; üzemelő medence nincs igazolva.
- Alapozás: Sávalapozás
- Födém: Monolit vasbeton
- Falazat: 38-as Porotherm tégla
- Külső hőszigetelés: 5 cm
- Szuterén szigetelése: A földben lévő falszerkezet dupla szigetelést kapott.
- Lábazat: Kőburkolat, alatta szigeteléssel.
- Tető: Nyeregtető Bramac cserépfedéssel.
- Esővízelvezetés: Hét réz lefolyócsatorna a ciszternába.
- Beltéri ajtók és nyílászárók: Tölgyfa kivitel, ólomüveg díszítéssel.
- Beépített bútorok: Tömörfa
- Belső lépcső: Fa burkolat, antikolt réz korlát.
- Redőnyök: Távirányítású alumínium redőnyök.
- Kandalló: Márvány kandalló a magasföldszinti nappaliban.
- Központi rendszerek: Vízlágyító és központi porszívó.
- Szauna férőhelye: 6 fő
- Wellness és szórakozás: Jakuzzi, konditerem és projektoros házimozi rejtett vászonnal.
- Boltíves hobbi- és wellnessrész a leírás szerint: 129 m². A helyiséglistában 80,00 m² hobbitér és 49,43 m² konditerem/jakuzzi szerepel; a 129 m² a szöveges bemutatás adata.
- Félszuterén további funkciói: Tárolók, a szöveges leírásban említett gardrób, gépészeti helyiség, mosdó/fürdőszobai funkció és külön WC.
- Lehetséges további használat: Iroda, vállalkozás, hobbi, rendezvény vagy szórakozás; további szobák és funkcionális helyiségek kialakítása a leírás szerint.
- Klíma márkája és állapota: Daikin; beltéri egységek és csövezés kiépítve. A description.txt Daikin klímaberendezést említ. Az index.html szerint a magasföldszinti konyhában, nappaliban és két szobában beltéri egységek és csövezés kiépültek; a kültéri egység beszerzése és üzembe helyezése lehetséges. A teljes rendszer üzemkészsége nem igazolt.
- Fűtés: Fa, gáz vagy kombinációjuk; radiátoros és padlófűtés.
- Viessmann kondenzációs gázkazán teljesítménye: 60 kW
- Viessmann faelgázosító kazán teljesítménye: 40 kW
- Kisebb puffertartály: 500 liter
- Nagyobb puffertartály: 1 000 liter
- Elektromos ellátás: 3×32 A
- Épületautomatika: Berker EIB intelligens rendszer.
- Napkollektor állapota: Előkészítés: vezérlés, modulok és réz csővezetékek kiépítve a tetőtérig; üzemelő napkollektor nincs igazolva.
- Kedvezményes gázkeret a hirdető leírása szerint: 3×144 m³-es éves kedvezményes keret. A description.txt szó szerinti állítása: „3×144 m³-es éves kedvezményes keret”. A megadott mennyiség, az időszak és a jogosultság egyeztetendő.
- Biztonság: Külső térfigyelő kamerarendszer és biztonsági szolgálathoz bekötött riasztó.
- Riasztó érzékelői: Nyitás-, törés-, mozgás-, gáz- és szén-monoxid-érzékelők.
- Környezet: Biatorbágy csendes, nyugodt utcája, kertvárosi környezet, Budapest vonzáskörzete.
- Közeli szolgáltatások: A leírás szerint 5-10 perc séta: bölcsőde, óvoda, iskola, orvosi rendelő, étterem, fitneszterem, élelmiszerbolt és buszmegálló.
- Közúti kapcsolatok: M0, M1 és M7 autópályák autóval könnyen megközelíthetők a leírás szerint.
- Megtekintés: Előre egyeztetett időpontban.

## Adatértelmezési megjegyzések

- Alapterület: lásd az „Alapterület-adatok értelmezése” szakaszt; a pontos terület egyeztetendő.
- Állapot és felszereltség: lásd a műszaki adatokat; az előkészítések és az adatértelmezési korlátok ott külön jelölve szerepelnek.
- A tetőtér kész lakótérként nincs bemutatva; részletes állapota a műszaki adatoknál olvasható.

## Nem megadott adatok

- Kapcsolattartó e-mail-címe
- Ingatlanközvetítő iroda vagy ügynökség
- Pontos utca és házszám
- Irányítószám
- Földrajzi koordináták
- Eredeti építés éve
- Energetikai besorolás

## Az oldalon közölt kínálati árstatisztika

Az árstatisztika az index.html-ben közölt biatorbágyi, eladó házakra vonatkozó települési háttéradat. Kínálati (hirdetési) árakat jellemez, nem lezárult adásvételeket vagy ennek az ingatlannak az értékbecslését. A futás közbeni árcsökkentés nem a végül megállapodott vételár mérése.

- Terület: Biatorbágy, települési adatok.
- Ingatlantípus: Eladó házak.
- Forrás: Realmonitor hirdetés-adatbázis.
- Lekérdezés dátuma: 2026-10-05.
- A 2026-os adatok október 5-ig tartó részéves adatok; az év még nem teljes.

| Év | Medián (Ft/m²) | p25-p75 (Ft/m²) | Hirdetések száma |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 2021 | 526 316 | 420 000-735 221 | 2 730 |
| 2022 | 656 861 | 492 222-903 030 | 2 258 |
| 2023 | 878 676 | 654 828-1 050 000 | 2 062 |
| 2024 | 813 636 | 599 600-1 009 783 | 1 937 |
| 2025 | 980 000 | 686 875-1 178 344 | 1 469 |
| 2026 | 995 618 | 781 250-1 249 167 | 1 288 |

Árcsökkentési mutató: a lekérdezéshez képest elmúlt 12 hónap; 1 571 hirdetésből 25,0%-nál csökkent az ár a hirdetés futása alatt. A csökkentés mediánja −7,7%. Saját napi hirdetési pillanatképek az index.html szerint.

A medián a sorba rendezett értékek középső értéke; a p25-p75 sáv a hirdetések középső felét fedi le.

- [Az oldalon közölt árstatisztika](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/#artrend)
- [Ártrend-forrásadatok](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/negyzetmeter_ar_trend.txt)
- [Ártrend-forrásadatok](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/trend.json)

## Fotók és alaprajzok

Az oldal 28 fotót és 2 alaprajzot tartalmaz. A témaszűrés megőrzi a HTML képeit és képleírásait. Az eredeti képek közvetlen hivatkozással is elérhetők; a WebP-változatok a gyorsabb megjelenítést szolgálják.

| Fájl | Típus | Az oldalon szereplő képleírás |
| --- | --- | --- |
| [20.jpg](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/kepek/20.jpg) | fénykép | Biatorbágyi családi ház világos amerikai konyhás nappalija zöld bőrbútorokkal |
| [21.jpg](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/kepek/21.jpg) | fénykép | Világos nappali márvány kandallóval és teraszajtóval |
| [01.jpg](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/kepek/01.jpg) | fénykép | A családi ház a parkosított kert felől |
| [26.jpg](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/kepek/26.jpg) | fénykép | Saját wellnessrészleg jakuzzival |
| [22.jpg](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/kepek/22.jpg) | fénykép | Tömörfa konyhabútor és tágas étkező |
| [02.jpg](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/kepek/02.jpg) | fénykép | Gondozott biatorbágyi kert kerti pihenővel |
| [03.jpg](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/kepek/03.jpg) | fénykép | Családi ház zöld tetővel és panorámás terasszal |
| [04.jpg](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/kepek/04.jpg) | fénykép | Kőburkolatos homlokzat és kertkapcsolatos terasz |
| [05.jpg](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/kepek/05.jpg) | fénykép | Parkosított kert épített kemencével |
| [06.jpg](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/kepek/06.jpg) | fénykép | A ház gépészeti helyisége Viessmann berendezésekkel |
| [07.jpg](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/kepek/07.jpg) | fénykép | Félszuterén hobbitér projektoros házimozival |
| [08.jpg](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/kepek/08.jpg) | fénykép | Világos hálószoba parkettával |
| [09.jpg](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/kepek/09.jpg) | fénykép | Világos lakószoba dolgozósarokkal |
| [10.jpg](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/kepek/10.jpg) | fénykép | Hálószoba franciaággyal és beépített szekrénnyel |
| [11.jpg](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/kepek/11.jpg) | fénykép | Boltíves átjáró dolgozósarokkal |
| [12.jpg](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/kepek/12.jpg) | fénykép | A korábbi házrész felújítandó fürdőszobája |
| [13.jpg](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/kepek/13.jpg) | fénykép | Világos, tágas előszoba a családi házban |
| [14.jpg](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/kepek/14.jpg) | fénykép | Fa bútorokkal berendezett előszoba és belső lépcső |
| [15.jpg](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/kepek/15.jpg) | fénykép | Előszoba fa ajtókkal és faragott bútorokkal |
| [16.jpg](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/kepek/16.jpg) | fénykép | Kék-fehér fürdőszoba dupla mosdóval és káddal |
| [17.jpg](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/kepek/17.jpg) | fénykép | Hálószoba kerek ággyal és fa bútorokkal |
| [18.jpg](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/kepek/18.jpg) | fénykép | Meleg színű hálószoba fa bútorokkal |
| [19.jpg](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/kepek/19.jpg) | fénykép | Hálószoba beépített szekrénnyel |
| [23.jpg](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/kepek/23.jpg) | fénykép | Tágas hálószoba dolgozósarokkal és zongorával |
| [24.jpg](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/kepek/24.jpg) | fénykép | Fa burkolatú belső lépcső és kockás padló |
| [25.jpg](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/kepek/25.jpg) | fénykép | Boltívekkel tagolt félszuterén hobbitér |
| [27.jpg](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/kepek/27.jpg) | fénykép | Kertkapcsolatos tér nagy üvegajtókkal és jakuzzival |
| [28.jpg](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/kepek/28.jpg) | fénykép | Félszuterén mosdó zuhanyzóval |
| [30.jpg](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/kepek/30.jpg) | alaprajz | A biatorbágyi családi ház magasföldszintjének alaprajza |
| [29.jpg](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/kepek/29.jpg) | alaprajz | A biatorbágyi családi ház félszuterénjének alaprajza |

## Kapcsolat és megtekintés

- Kapcsolattartó: Török Zsolt
- Telefon: 06 70 361 2291
- Telefonhivatkozás: tel:+36703612291
- Megtekintés: Előre egyeztetett időpontban.
- E-mail-cím és ingatlanközvetítő iroda vagy ügynökség az index.html-ben nincs megadva.

## Források és kapcsolódó fájlok

- [Kanonikus ingatlanoldal](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/)
- [Hirdetői leírás](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/description.txt)
- [Rövid LLM-összefoglaló](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/llms.txt)
- [Részletes LLM-leírás](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/llms-full.txt)
- [Ingatlanadatok JSON formátumban](https://otthonoldal.hu/biatorbagy/ai.txt)