1Vezetői összefoglaló
A XII. kerületi, krisztinavárosi 75 m²-es lakásra 10, jelenleg is hirdetett összehasonlító ingatlan alapján készült az elemzés. A mezőny fajlagos ára 1 296-2 082 e Ft/m² között szóródik, mediánja 1 632 e Ft/m². A vizsgált lakás minőségi előnyei (lift, magas emelet, panoráma, kivételesen alacsony közös költség) és hátrányai (nem friss felújítás, 1960-as épület) együtt nettó +5% felárat indokolnak, ami 75 m²-en 128,5 M Ft javasolt irányárat ad. A tapasztalat szerint a mediánhoz közeli belépő ár gyors értékesítést eredményez.
2A vizsgált ingatlan
Budapest XII. kerület, Krisztinaváros - délkeleti fekvésű, panorámás lakás liftes házban.
| Elhelyezkedés | Budapest, XII. kerület, Krisztinaváros |
|---|---|
| Ingatlantípus | Tégla lakás (eladó) |
| Alapterület | 75 m² |
| Szobák | 2 szoba + 1 félszoba |
| Emelet | 4. emelet (lift van) |
| Építés éve | 1960 |
| Állapot | Felújított |
| Erkély | Van (nappaliból nyíló) |
| Belmagasság | 2,9 m |
| Közös költség | 6 000 Ft/hó (fűtéssel, hidegvízzel) |
- Panoráma az Orbán-hegyre
- Amerikai konyhás nappali
- Saját tároló
- Extra tárolóhelyiség
- Alacsony közös költség
- Délkeleti fekvés
3Módszertan
Összehasonlító piaci elemzés (CMA) - hasonló, jelenleg is kínálatban lévő ingatlanok árazása alapján.
Az elemzés lényege, hogy a vizsgált ingatlanhoz méretben, lokációban, állapotban és beosztásban leginkább hasonló, aktuálisan hirdetett lakásokat gyűjtjük össze, majd a fajlagos (Ft/m²) árukat vetjük össze. A vizsgált ingatlan egyedi jellemzőit (pl. lift, emelet, panoráma, felújítás kora) korrekciós tényezőkkel vesszük figyelembe.
4A 10 összehasonlító ingatlan
Jelenleg is hirdetett, a XII. kerületben található hasonló lakások. A „mióta hirdetik” érték a piaci fogadtatás fontos jelzője.
5Ár/m² összevetés
A 10 összehasonlító ingatlan fajlagos ára, növekvő sorrendben. A kiemelt sáv a vizsgált ingatlan javasolt ár/m² tartománya.
6Korrekciós tényezők
A vizsgált ingatlan értékének eltérése a nyers piaci mediántól (1 632 e Ft/m²), egyedi tulajdonságai alapján.
| Tényező | Hatás |
|---|---|
Lift + magas (4.) emelet + panoráma Liftes ház, 4. emelet, Orbán-hegyi / Böszörményi panorámával, míg a mezőny jó része alacsonyabb emeletű vagy lift nélküli. |
+3% |
Mikrolokáció (Krisztinaváros) Prémium budai belső fekvés a Déli pu. - Vérmező - Városmajor háromszögben; a lefelé húzó minták olcsóbb Németvölgy / Virányos lokációk. |
+2% |
Erkély Nappaliból nyíló erkély, ami a fajlagos árat mérsékelten emeli. |
+1% |
Kivételesen alacsony közös költség 6 000 Ft/hó fűtéssel és hidegvízzel, célbefizetés nélkül, tartalékkal rendelkező társasház - ritka és erősen keresett előny. |
+2% |
Extra tárolók Saját 4 m²-es tároló és egy szokásjog alapján használt további tárolóhelyiség is a vételár részét képezi. |
+1% |
Felújítás kora A lakás kb. egy évtizede felújított (modernizált, de nem friss prémium), miközben a mezőny felső sávját frissen felújított lakások adják. |
−3% |
Épület jellege (1960-as ház) A legdrágább versengő hirdetések patinás nagypolgári vagy teraszos lakások; a vizsgált egyszerűbb, 1960-as építésű, 7 emeletes épületben van. |
−1% |
| Nettó korrekció → korrigált fajlagos ár: 1 714 e Ft/m² | +5% |
7Piaci dinamika
Mennyi ideje állnak a hasonló hirdetések? A hirdetési idő a piac ítélete az árazásról.
A túlárazott kínálat kb. 1,7-szer tovább áll a piacon. A legdrágább minták egyértelműen mutatják, hogy az agresszív árazás „beragasztja” a hirdetést: a Kiss János altábornagy utcai (+12,6%) már 218 napja, a városmajori (+32%) 71 napja hirdetve. A friss, mediánközeli tételek (8-21 nap) ezzel szemben gyorsan forognak. Következtetés: a mediánhoz közeli vagy kissé alatti belépő árazás gyors abszorpciót eredményez.
8Javasolt árstratégia
Három forgatókönyv az értékesítési cél függvényében. A javasolt reális irányár a piaci helyzethez legjobban illeszkedő belépő ár.